Los requisitos debe cumplir toda vivienda en Baleares

El Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, establece las condiciones mínimas de habitabilidad que deben cumplir las viviendas para ser consideradas aptas para el uso residencial en Baleares. Este decreto regula aspectos como el dimensionamiento, la higiene y las instalaciones necesarias en las viviendas, así como el procedimiento para la expedición de las cédulas de habitabilidad.

CÉDULA DE HABITABILIDAD

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos en la normativa vigente. Este documento es imprescindible para realizar diversas gestiones, como la contratación de servicios básicos (agua, electricidad, gas) y para llevar a cabo transacciones inmobiliarias, incluyendo la compraventa y el alquiler.

Existen diferentes tipos de cédulas de habitabilidad en función de las características de la vivienda y su antigüedad:

• Cédula de primera ocupación: Para viviendas de nueva construcción o que han sido objeto de una reforma integral.
  
• Cédula de renovación: Para viviendas que ya disponían de una cédula anterior cuya vigencia ha expirado.
  
• Cédula de carencia: Para viviendas construidas antes del 1 de marzo de 1987 que no disponen de cédula de habitabilidad.

La obtención de la cédula de habitabilidad requiere la intervención de un técnico competente, como un arquitecto o arquitecto técnico, quien certificará que la vivienda cumple con los requisitos establecidos en la normativa.

ACTUALIZACIONES NORMATIVAS

Es importante destacar que la normativa en materia de habitabilidad ha sido objeto de modificaciones para adaptarse a las necesidades actuales. Por ejemplo, el Decreto 20/2007, de 23 de marzo, introdujo cambios en el Decreto 145/1997 para actualizar las condiciones de habitabilidad y los procedimientos para la obtención de las cédulas.

Además, la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, ha incorporado disposiciones que afectan directamente a las condiciones de habitabilidad y a la expedición de cédulas, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y regularizar situaciones existentes.

Aunque la cédula de habitabilidad certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada, no implica necesariamente que la construcción sea legal desde el punto de vista urbanístico. Por ello, es fundamental verificar tanto la habitabilidad como la legalidad urbanística de una propiedad antes de realizar cualquier transacción inmobiliaria.

CONDICIONES MÍNIMAS DE HABITABILIDAD EN BALEARES

Instalaciones y saneamiento: Toda vivienda debe contar con suministro eléctrico para iluminación y uso doméstico, así como con agua fría y caliente en todos los puntos de uso, salvo en el inodoro y urinario, donde solo se requiere agua fría.

Si no existe red pública de suministro de agua, la normativa exige un depósito de 400 litros por habitante, cantidad suficiente para garantizar dos días de consumo. Además, el saneamiento de aguas residuales debe contar con una red interna de recogida conectada a la red pública o a un sistema de tratamiento adecuado.

Iluminación y ventilación: Las dependencias de uso diario, como la sala de estar, el comedor, la cocina y los dormitorios, deben contar con iluminación natural. Para ello, deben disponer de ventanas con una superficie mínima equivalente a 1/12 de la superficie útil de la estancia.

En cuanto a la ventilación, esta debe realizarse mediante una abertura directa al exterior o un conducto de ventilación con una sección mínima de 112 cm².

Seguridad: Para garantizar la seguridad de los ocupantes, las ventanas con un antepecho inferior a 0,95 metros deben contar con protecciones adecuadas, como barandillas o vidrios de seguridad.

Asimismo, balcones, terrazas, escaleras y rampas con desniveles superiores a 0,70 metros deben estar protegidos con barandillas de al menos 0,95 metros de altura.

Accesibilidad y accesos: El acceso a una vivienda debe ser independiente y no puede realizarse a través de otra vivienda. Además, los vestíbulos y pasillos de acceso deben tener una anchura mínima de 1 metro.

En edificios comunitarios, la instalación de ascensor es obligatoria si la diferencia de altura entre el portal y la última planta con viviendas supera los 11 metros.